Tabu-Thema Immobilienerwerb in der Zwangsversteigerung

Unter dem Hammer
Lohnt sich der Immobilienerwerb heute noch?
Zwangsversteigerung kein Tabu-Thema
- Von Dr. Nicole Munk -

Verlockende Angebote zum Immobilienkauf bieten Deutschlands Amtsgerichte derzeit reichlich. Dabei erreichte die Zahl der Zwangsversteigerungen im ersten Halbjahr dieses Jahres mit 46.367 Terminen ein neues Rekordniveau. Experten schätzen, dass bis Ende des Jahres 50.000 Immobilien zwangsweise versteigert werden mehr als jemals zuvor. Davon sind etwa zwei Drittel Eigentumswohnungen und Privathäuser.

Warum steigt die Zahl der Zwangsversteigerungen stetig?
Stellt sich die Frage, wie es überhaupt soweit kommen konnte. Schließlich galt die Immobilie insbesondere Ende der 80er Anfang der 90er Jahre noch als sichere Geldanlage, als sichere Altersvorsorge: Zum einen lassen Firmenpleiten, Arbeitslosigkeit und Scheidungen über Jahrzehnte angelegte Tilgungspläne zu Tausenden kollabieren. Viele Schuldner sind nicht mehr in der Lage, das geliehene Geld zurückzuzahlen. Hinzu kommt, immer weniger junge Familien, schrumpfende Nachfrage nach neuem Wohnraum, die Immobilienwerte verkümmern. Das Motto von Konrad Adenauer: „Kinder kriegen die Leute immer“ ist heutzutage überholt.

Vertriebsorganisation zwischen Makler und Banken zum Nachteil des Käufers
Allerdings sind dies nicht die einzigen Gründe warum es häufig zu Zwangsversteigerungen kommt. Oft wurden Immobilienkäufer durch die Makler gnadenlos zum Kauf der Immobilie überredet. Gelockt mit bunten Verkaufsprospekten und Steuervergünstigungen kam es insbesondere Mitte und Ende der 90er Jahre zu überteuerten Kaufpreisen. Die Banken haben z. T. bis zu 100% finanziert. Die Frage der Werthaltigkeit der Immobilie wurde damit gar nicht mehr gestellt. Denn welche Bank finanziert schon zu 100%, wenn die Immobilie nicht auch tatsächlich den Wert hat. Durch die Mietgarantien wurden die Bedenken der Zins- und Tilgungskosten ausgeräumt. Nur welchem Käufer war bewusst, dass Banken und Makler gemeinsame Interessen hatten, sie bildeten Vertriebsorganisationen. Sicher war immer der Gewinn für Banken und Makler.

Risiken und Chancen des Immobilienkaufes erkennen und berücksichtigen
Der Kunde steht plötzlich vor dem Chaos: Mietgarantiegeber insolvent, neuer Mieter nicht findbar, steigende Nebenkosten und oft Renovierungsstau der die Kostenlawine weiter steigen lässt. Die Bank im Nacken, die weiter monatlich Zins- und Tilgungsleistungen verlangt. Folglich gehen die ganzen Wertberechnungen mit denen die Makler und Banken zuvor die Kunden gelockt haben im Nachhinein nicht mehr auf. Die Banken aber sind gnadenlos, denn auch sie haben sich verspekuliert und müssen heute um jeden Euro in der Kasse kämpfen. Den Banken gilt die Zwangsversteigerung als bewährtes Mittel, um zumindest Teile der Not leidenden Kredite wieder hereinzuholen. Sie lassen die ihnen als Sicherheit für einen Kredit übereignete Immobilie pfänden. Viele Banken sind heute bereit, Gebote deutlich unter dem Schätzwert der Immobilie zu akzeptieren. Was für den einen eine bittere Erfahrung ist, kann für Neuerwerber die Chance sein. Denn nicht nur Durchschnittswohnungen, sondern auch so manche Traumimmobilie kommt unter den Hammer, zum Sonderpreis.

Worauf Immobilienkäufer achten müssen
- Obwohl es weniger Familien mit Kindern gibt, fehlen familiengerechte Heime. Trotz Vereinzelung der Menschen sind nicht kleine, sondern große Wohnungen und Häuser gefragt. Der Raumbedarf, so Experten, wird um etwa zwei bis zwölf Prozent wachsen. Die Älteren wohnen darin, die Jüngeren die Kinder haben, wollen hinein ein Generationenkonflikt! Investoren mit Weitblick sollten bei der Haus- und Wohnungsgröße deshalb nach dem Motto „Big is beautiful“ handeln.

- Ein Kauf ohne Besichtigung in Begleitung eines Baufachmannes ist nicht ohne Risiko. Diese fachmännische Begutachtung ist auch bei Zwangsversteigerungen notwendig, weil es bei eventuellen Baumängeln keine Garantie, Gewährleistung oder Rücktritt gibt. Allerdings sind bei einer Zwangsversteigerung die Bewohner nicht verpflichtet Interessenten hereinzulassen.

- Bei einer Zwangsversteigerung kann man sich vor dem Versteigerungstermin Informationen beim Amtsgericht einholen. Das Amtsgericht gibt Auskunft über Wertgutachten von einem neutralen Sachverständigen. Es enthält Angaben über Bauzustand, Vermietungssituation, Lage, Anschlüsse an öffentliche Versorgungsnetze, laufende Kosten wie Erbbauzins, eventuell vorhandene Sondernutzungsrechte und den Verkehrswert. Ansonsten ist es ratsam ein Wertgutachten von einem neutralen Sachverständigen einzuholen z. B. eine ortsgerichtliche Schätzung. Ein Grundbuchauszug gibt Auskunft über mögliche Belastungen wie Hypotheken und Grundschulden, Wegerecht oder Dauerwohnansprüche. Hat man bauliche Veränderungen vor, sollte zudem das Bauplanungsamt aufgesucht werden.

- Bei Eigentumswohnungen ist die Einsicht in Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Protokolle der Eigentümer-Versammlung angebracht. Beim Verwalter erfährt man, wie hoch Wohngeld und die Instandhaltungsrücklagen sind und ob größere Reparaturen anstehen.

- Der Immobilienerwerber sollte mindestens 30% Eigenkapital mitbringen. 100% Finanzierungen klingen zunächst verlockend, allerdings ist die Dauer von Zins- und Tilgungsleistung auch dementsprechend lange. Oftmals kommt der Käufer bereits in die Rente und muss immer noch Zins- und Tilgungslast erbringen. Wichtig: Vorher die Laufzeit berechnen bis wann realistischerweise die Wohnung abbezahlt ist.

- Häufig fordern die Banken zusätzliche Sicherheiten vom Darlehensnehmer. Spätestens hier ist Alarm geboten. Wozu sind zusätzliche Sicherheiten erforderlich, wenn die Immobilie doch so werthaltig sein soll? Spätestens jetzt sollte der Bankkunde überlegen, ob er das Risiko eingehen möchte noch weitere Sicherheiten an die Bank zu verlieren, falls sich die Finanzierung als ein Flop erweist.

Eins sollte der Immobilienerwerber wissen! Also aufgepasst: Nur wer nicht vorsichtig ist, kauft die Katze im Sack!

Stadtzeitung Bad Nauheim Nr. 617 vom 07.11.2003