Studentenappartement als Kapitalanlage zum Wucherpreis - Nein Danke!

- Von Dr. Nicole Munk - Wirtschaftsjuristin

Die Stadtzeitung Bad Nauheim berichtete in ihrer Ausgabe vom 1. Februar 2002 über das Prüfinstitut Bad Nauheim, das über sein Frankfurter Fachbüro geschädigte Immobilienkäufer auf dem Weg zu einer Befreiung aus den Kredit- und Kaufverträgen unterstützt. Die Trendwende in der obergerichtlichen Rechtsprechung, den betrogenen/geschädigten Immobilienkäufern zu helfen, scheint weiter anzuhalten.

So hat z.B. das pfälzische Oberlandesgericht Zweibrücken in seinem Urteil vom 21.01.2002 - 7 U 70/01 - die Zwangsvollstreckung aus einer notariellen Schuldurkunde einer Sparkasse im Rahmen eines finanzierten Immobilienkaufes für unzulässig erklärt. Der Käufer hatte dort aufgrund der Vermittlung eines Immobilienmaklers ein Studentenappartement als Kapitalanlage mit Vollfinanzierung der Sparkasse erworben. Grundlage des Erwerbs war ein Geschäftsbesorgungs- und Treuhandvertrag, der auf den Erwerb dieser Immobilie gerichtet war.

Dass die Zwangsvollstreckung aus den üblichen, von der Kreditwirtschaft in solchen Finanzierungsvereinbarungen verwendeten, notariellen Formularverträgen (Grundschuldbestellungsurkunde nebst abstraktem Schuldanerkenntnis bezüglich der Grundschuldsumme und der Zinsen; persönliche Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in das gesamte Privatvermögen) wegen Verstoßes gegen § 134 BGB, Art 1 § 1 RBerG und §§ 305-309 BGB unzulässig ist, setzt sich inzwischen immer mehr als herrschende Auffassung der obergerichtlichen Rechtsprechung durch. Der Kläger hatte die notarielle Grundschuldbestellungsurkunde nebst persönlichem Schuldversprechen unter Verwendung der in dem Treuhandvertrag erteilten Vollmacht abgeben lassen. Auch der Darlehensvertrag kam auf der Grundlage des Geschäftsbesorgungs- und Treuhandvertrages zustande.

Als Zahlungsverzug eintrat, kündigte die Sparkasse das Darlehen, verlangte die Darlehenssumme zurück und ging aus der notariellen Schuldurkunde gegen den Kläger vor. Das Landgericht Kaiserslautern und das OLG Zweibrücken gaben der Vollstreckungsgegenklage des betrogenen Käufers in vollem Umfange statt (4 O 277/00; 7 U 70/01). Im Ergebnis konnte die Sparkasse damit aufgrund der notariellen Schuldurkunde nur das belastete Pfandobjekt verwerten, nicht aber auf das sonstige Vermögen des Kunden zugreifen. Da half es auch nicht, dass sich die Sparkasse darauf berufen wollte, dass der Kunde durch sein gesamtes Verhalten die Verträge als gültig bestätigt. Das OLG Zweibrücken urteilte ebenfalls eindeutig zugunsten des betrogenen Käufers. Die materiell-rechtlichen Grundsätze über die Duldungs- und Anscheinsvollmacht (Rechtsscheinhaftung) i.S.d. §§ 171 ff. BGB seinen auf das Schuldanerkenntnis und die Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung nicht anwendbar. Vielmehr hätte der Kunde zu notariellem Protokoll die Genehmigung ausdrücklich erklären müssen. Da eine solche nicht vorlag, unterlag die Bank in beiden Instanzen.

Auch das brandenburgische Oberlandesgericht hat - ähnlich wie der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 11.10.2001 - III ZR 182/00 -mit seinem Urteil vom 15.01.2002 - 11 U 202/00 - erneut (in Ergänzung zu seiner bisherigen Rechtsprechung - Urteil vom 01.11.2001 5 U 14/01) die Zwangsvollstreckung aus einer notariellen Schuldurkunde für unzulässig erklärt. Auch damit war das wirtschaftliche Überleben des Bankkunden gerettet. Wieder lag der Fall einer Geschäftsbesorgungsvereinbarung zu einem Immobilienerwerb mit Treuhandabrede und Vollmacht vor und war die Erklärung über die Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung nicht von dem Erwerber, sondern von einem Bevollmächtigten abgegeben worden, dem die Erlaubnis zur Rechtsberatung gefehlt hatte.

Das brandenburgische Oberlandesgericht fügte in seiner Urteilsbegründung hinzu, dass es sei sich bewusst sei, dass die neueste Rechtsprechung derartige Rechtsvorgänge im Zusammenhang mit Erwerbermodellen kritischer beurteilen würde als in der früheren Praxis. Eine solche "Rückwirkung" sei bei Urteilen aber grundsätzlich hinzunehmen.

Gelingt es dem Käufer, auf diese Weise die Vollstreckung abzuwehren, so können auf der zweiten Ebene dann auch Schadensersatzansprüche wegen Falschberatung in Angriff genommen werden. In immer mehr Fällen gelingt es, den Immobilienvertrieben und den Banken die Kenntnis von Innenprovisionen nachzuweisen, die in manchen Fällen bis zu 18 % betragen haben. Damit ist der Wissensvorsprung der Banken und die fehlende Werthaltigkeit der Immobilie dokumentiert. Es empfiehlt sich immer, solche Fälle auf den juristischen Prüfstand zu stellen.

Das Prüfinstitut wird den Geschädigten weiterhin zur Seite stehen, um eine optimale Beratung und Interessenvertretung zu gewährleisten. Wer Klarheit schaffen will, ob auch er seinen Immobilienkaufvertrag rückabwickeln kann, erhält unter der Internet-Adresse des Prüfinstituts ( www.Pruefinstitut.info ) weiterführende Informationen.

Erschienen in der Sz BN am 01.03.2002